Quattro sono i requisiti richiesti dalla normativa vigente per usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.
a) l’acquisto deve riguardare una casa di abitazione considerata non “di lusso” secondo particolari criteri ( fissati dal D.M. 2 agosto 1969 ), tra i quali spicca principalmente la superficie, che non deve essere superiore a 240 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);
b) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività prevalente (qualunque tipo di attività comprese quelle svolte senza re-munerazione); questo presupposto non serve se si è cittadini italiani emigrati all’esteroo se si è appartenenti al personale in servizio permanente presso le forze armate o alle forze di polizia.
c) l’acquirente non deve essere titolare in maniera esclusiva o in comunione (legale o con-venzionale) con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare. Di conseguenza la comproprietà di un’abitazione con altri soggetti diversi dal coniugenon ostacola la richiesta delle agevolazioni;
d) non bisogna essere titolare neppure per quote e anche in regime di comunione legale,su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”
Le condizioni di cui alle lettere c) e d) e l’impegno di stabilire la residenza entro 18 mesi,da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune ove è ubicato l’immobile che si acquista,devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto o, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, anche in un atto integrativo.
L’azione di verifica relativa alla sussistenza dei requisiti “prima casa” può essere effettuata dall’ufficio delle entrate territorialmente competente entro il termine massimo di 3 anni dall’acquisto.Le agevolazioni per la prima casa sono estese anche alle pertinenze dell’immobile principale classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 ( cantina o soffitta ), C/6 ( garageo box ), C/7 (tettoia o posto auto ) limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria anche se non ubicate nel medesimo edificio o complesso immobiliare nel quale è sital’abitazione principale e anche se acquistate con atto separato.L’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
a) le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano false;
b) non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile og-getto dell’acquisto;
c) vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di ac-quisto.La decadenza dall’agevolazione comporta il pagamento per l’acquirente di una sommapari alla differenza tra imposta pagata e imposta che si sarebbe dovuto pagare come “seconda casa” maggiorata di una sanzione pari al 30% oltre agli interessi di mora.
Nell’ipotesi di vendita prima che siano decorsi 5 anni dalla data dell’acquisto si può evitare la decadenza dalle agevolazioni, acquistando nuovamente un immobile non “di lusso” daadibire ad abitazione principale entro un anno dalla data della vendita stessa.In tal caso è possibile anche detrarre dalla somma dovuta a titolo di imposta di registro per il nuovo acquisto l’importo dell’imposta ( di registro o sul valore aggiunto) già pagata in occasione del primo acquisto: è questo, in termini tecnici il cosiddetto “credito d’imposta”,per le cui modalità ed ambito di applicazione è sicuramente opportuno rivolgersi al proprionotaio di fiducia.