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IVA e IMPOSTA DI REGISTRO nella compravendita di una casa.

L’IVA si applica quando il venditore è un’ impresa di costruzione che vende l’immobile entro 4 anni dal momento in cui ha terminato la costruzione o ristrutturazione totale.L’IVA va calcolata sul corrispettivo pattuito tra venditore ed acquirente


e le aliquote applicate sono:

1) 4% con agevolazioni prima casa;

2) 10% senza agevolazioni prima casa

3) 20% fabbricati di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969.

Quando l’atto è soggetto ad IVA ad essa si aggiungono tre imposte nella seguente misura:

a) imposta di registro euro 168 = fissa

b) imposta ipotecaria euro 168 = fissa

c) imposta catastale euro 168 = fissa


L’imposta di registro


L’imposta di registro è prevista quando l’atto non è soggetto ad IVA ovvero se si acquistacasa da un privato, da un impresa “ non costruttrice” o da un impresa “costruttrice” ( o che ha ristrutturato totalmente l’immobile ) ed ha finito i lavori da più di quattro anni.Tale imposta va versata direttamente al notaio al momento del rogito e ad essa si aggiungono l’imposta ipotecaria e quella catastale.In conclusione se il venditore non è soggetto ad IVA le imposte da pagare per l’acquirentesono:

a) senza agevolazioni prima casa:

1) l’imposta di registro del 7%;

2) l’imposta ipotecaria del 2%;

3) l’imposta catastale del 1%;


b) con agevolazioni prima casa:

1) l’imposta di registro al 3%;

2) l’imposta ipotecaria euro 168 = fissa;

3) l’imposta catastale euro 168 = fissa

.La base imponibile su cui calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali ad aliquota proporzionale, dopo il DL 223/2006 convertito nella Legge 248/2006 è quella catastale (setrattasi di vendita tra privato e privato), indipendentemente dal prezzo di acquisto che deve comunque essere interamente dichiarato nell’atto di compravendita.Questo sistema comunemente definito “prezzo valore” ha come conseguenza che le parti nel rogito notarile potranno “tranquillamente” indicare l’intero corrispettivo pattuito per la vendita dal momento che rimane comunque inalterato l’aggravio fiscale, essendo quest’ultimo sempre calcolato sul valore catastale.Inoltre per evitare che gli onorari notarili, i quali sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all’applicazione della norma, il Legislatore ha prescritto chegli stessi, in questi casi, siano ridotti del 30 %.

Tale meccanismo si applica quando sono presenti contemporaneamente i seguenti requi-siti:

a) l’acquirente è una persona fisica che agisce al di fuori di qualsiasi attività commerciale,professionale o artistica;

b) la compravendita ha per oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze o ac-cessori ( per esempio cantine, autorimesse o giardini);

c) l’atto è soggetto all’imposta di registro sulla base dei criteri in precedenza enunciati.


Sono quindi esclusi dall’agevolazione ( e pagano le imposte sul prezzo della compraven-dita):

a) gli acquisti effettuati da imprese, società o enti di qualunque genere;

b) l’acquisto di uffici, negozi o capannoni ad uso commerciale, industriale o artigianale,nonché di terreni agricoli o edificabili ( a meno che siano pertinenze, cioè accessori di abitazioni);

c) le cessioni soggette ad IVA secondo quanto in precedenza chiarito.


È da precisare che anche se le imposte vengono calcolate sul valore catastale la nuova legge impone comunque l’obbligo di indicare il prezzo reale nell’atto di compravendita ed ha notevolmente inasprito le sanzioni per chi non indica correttamente il prezzo pagato.In caso di falsa indicazione del prezzo si perdono le agevolazioni e le imposte vengono applicate sull’intero valore reale dell’immobile, maggiorate del 50% come sanzioni ed infine,sia l’acquirente che il venditore rischiano sanzioni anche penali, fino a 2 anni di reclusione.

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