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Garanzia dovuta dal venditore di immobili

Aggiornato il: mag 14

Chi vende qualcosa è tenuto, secondo il Codice Civile (art.1490) a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La norma prevede anche che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha taciuto in mala fede al compratore i vizi della cosa. L’art. 1491 del codice civile stabilisce altresì che “la garanzia non è dovuta, se al momento del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”.


I vizi di cui all’art.1490 del codice civile si riferiscono a tutti quei difetti materiali e/o strut-turali del bene compravenduto che incidono direttamente sulla sua utilizzazione o sul suo valore, quali ad esempio difetti del tetto o del terrazzo di copertura di un edificio tali da provocare infiltrazioni d’acqua, gravi difetti di costruzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, scarso isolamento dei rumori o del freddo ecc..Quindi in presenza di tali vizi, il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione: così dispone infatti l’art. 1492 del codice civile.Con la risoluzione del contratto, l’acquirente restituisce il bene (nel nostro caso l’immobile) nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto ed il venditore restituisce il denaro incassato e lealtre spese sostenute dall’acquirente stesso. E’ possibile chiedere la risoluzione anche quando il venditore era in buona fede e non ha colpa per i vizi: l’importante è che essi esistano. La riduzione del prezzo è tecnicamente realizzabile anche con il mancato pagamento di una parte del prezzo, se esso non era stato completamente versato.

La scelta di chiedere in giudizio la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo è demandata all’acquirente, ed è irrevocabile; non è possibile formulare contemporaneamente entrambe le domande. La stima di quanto ridurre, in mancanza di accordi, è rimessa al giudice ed è insindacabile,se motivata. L’acquirente, inoltre, qualsiasi tipo di azione abbia scelto, potrà chiedere il risarcimento dei danni, a meno che il venditore provi di non averne alcuna colpa. Se non ci riesce, deve pagare.L’acquirente, scoperto il vizio, dovrà denunciarlo al venditore entro otto giorni, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge (art.1495 c.c.) Il mancato adempimento di questo onere implica la decadenza dal diritto alla garanzia ed al risarcimento del danno, indipendentemente da quando è stato costruito l’immobile, perché questa garanzia opera solo nel caso di vendita ed ha termini molto ristretti di reazione.L’azione di garanzia si prescrive (cioè deve essere esercitata) entro un anno dalla consegna. Pur non essendo prevista dalla legge alcuna formalità specifica, è consigliabile che la denuncia dei vizi sia fatta per iscritto a mezzo di lettera raccomandata. E’ infatti onere dell’acquirente dimostrare, in un eventuale giudizio, di aver rispettato il termine di 8 giorni sopraindicato. Anche per ciò che riguarda il contenuto della denuncia dei vizi non sono previste particolari condizioni, essendo sufficiente anche una contestazione sommaria che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e l’entità dei vizi riscontrati.Si è detto che il termine per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio; per scoperta delvizio si intende il momento in cui il compratore abbia acquistato la certezza obbiettiva e completa (e non il semplice sospetto) che il vizio sussista. Per alcune pronunce della Cassazione l’effettiva consapevolezza dell’esistenza del vizio e della sua causa può essere raggiunta anche con accertamenti tecnici. La garanzia del venditore, prevista dall’art.1490 e seguenti del codice civile e che si applica a tutti i contratti di compravendita, è, però, assai difficile da utilizzare, nel caso di acquisto di una casa, sia per i termini stretti della denuncia e dell’azione, sia perché i difetti si presentano sovente oltre l’anno della data di acquisto .


Fonte: https://www.pg.camcom.gov.it

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