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Hai verificato la conformità urbanistica dell'immobile che vuoi comprare?

Aggiornato il: mar 11

Accade più frequentemente di quanto si creda che nella compravendita di un immobile tra privati nessuno si curi di verificare la reale conformità urbanistica dell’abitazione da acquistare.

Si tratta di un aspetto che non può in alcun modo essere trascurato in quanto può pregiudicare la libera commercializzazione del bene.E’ molto importante quindi prima di acquistare un immobile controllare che lo stato difatto dello stesso non sia sostanzialmente difforme alle planimetrie depositate presso gli sportelli catastali degli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio e l’ufficio tecnico del Comune, sezione urbanistica.

Qualora da un primo raffronto la rappresentazione derivante dalla planimetria non coincida con la situazione reale dell’immobile visitato (per esempio: ci sia una stanza in più, ci sia un soppalco, sia sostanzialmente diversa la distribuzione degli spazi interni, etc..) sarà neces-sario chiedere al venditore tutta la documentazione riguardante le modifiche interne appor-tate.



I nuovi lavori infatti potrebbero essere stati eseguiti a seconda dei casi sulla base di una licenza edilizia (fino al 30 gennaio 1977), concessione edilizia (dopo il 30 gennaio 1977 e prima del giugno 2003), permesso di costruire (dal 30 giugno 2003 in poi), denuncia di inizio di attività (DIA), titolo abilitativo in sanatoria (condono edilizio) in caso di costruzione realizzata in assenza del provvedimento autorizzativo, ovvero in totale difformità dello stesso.

Se invece l’immobile è stato costruito in tutto o in parte abusivamente e non è stata pre-sentata domanda di condono edilizio ai sensi delle leggi n.47/85; 724/1994 e n. 326/2003 ci sipuò trovare di fronte ad un bene addirittura incommerciabile, oppure nei casi meno gravi,ad un bene che, per essere regolare deve essere oggetto di un apposito provvedimento rilasciato dal Comune ed il più delle volte verso il pagamento di oneri anche di forte entità.

Nel nostro sistema legislativo non è in realtà previsto un controllo veramente efficace su questo importante aspetto.È vero infatti che la legge 47/85 all’art. 41 ha stabilito che, qualora la costruzione risulti iniziata successivamente al 1 settembre 1967, deve essere fatta menzione nel contratto dei titoli autorizzativi comunali (licenza edilizia, concessioni ad edificare etc..); ma si tratta comunque di una semplice dichiarazione, riportata nel rogito notarile a carico del venditore il quale però sovente non è al corrente della reale situazione urbanistica dell’immobile.

È pertanto fortemente consigliabile effettuare attraverso un tecnico di propria fiducia il controllo della regolarità urbanistica dell’immobile e, eventualmente porre a carico del ven-ditore la cura e le spese delle conseguenti pratiche di regolarizzazione.

Non bisogna dimenticare infine di farsi esibire il “Certificato d’Agibilità” o il documento di autocertificazione del termine per la formazione del silenzio assenso protocollato dal Comune.

Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità,risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente (art.24 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, Testo Unico in materia edilizia).Tale certificato viene rilasciato dall’Ufficio Tecnico del Comune in cui si trova l’immobile con riferimento ai seguenti interventi (indipendentemente dal fatto che per gli stessi sia richiesto il permesso a costruire o la DIA).

Il certificato di agibilità non vale ad attestare la conformità dell’edificio al progetto approvato, bensì la mera idoneità dell’edificio, sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezzae del risparmio energetico, ad essere utilizzato ai fini abitativi o commerciali previsti.

Il ruolo del certificato è quindi assolutamente di primo piano e la sua mancanza non può non avere degli effetti negativi, che si manifestano in primo luogo nell’ambito del contratto di vendita dell’immobile che ne difetta. Infatti l’assenza di agibilità costituisce motivo di ri-soluzione del contratto per inadempimento del venditore con conseguente obbligo di risarcire il danno arrecato a meno che l’acquirente non abbia espressamente rinunciato alrequisito dell’agibilità o abbia comunque esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere larelativa licenza.


Fonte: https://www.pg.camcom.gov.it

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