Il legislatore infatti con il D.lgs 20 giugno 2005 n. 212 recante ”Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire a norma della Legge 2 agosto 2004, n.210, entrato in vigore il 21 luglio 2005 ha introdotto precise garanzie a tutela del-l’acquirente e a carico del venditore di immobili da costruire.Il D.Lgs 122/2005 si applica a tutti i contratti che hanno per oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile per il qualeil permesso di costruire o altro provvedimento abitativo sia stato richiesto dopo il 21 luglio2005 (art. 5).
Esso ha come fine immediato la tutela degli interessi degli acquirenti di immobili da co-struire, prevedendo un sistema di garanzie quali: la polizza fideiussoria e l’assicurazione sul-l’immobile nonché un tipico schema contrattuale per scongiurare che il contraente “debole”possa vedere seriamente compromesso il suo investimento.
La disciplina prevista dal D.Lgs 122/2005 trova applicazione solo se ricorrono un presup-posto oggettivo ed uno soggettivo.Il presupposto soggettivo riguarda le parti del contratto in quanto è richiesto che il venditore sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa. Da tale punto di vista è costruttore sia l’imprenditore che proceda direttamente all’edificazione (impresa edile) sial’imprenditore che ceda o si obblighi a cedere unità immobiliari impegnandosi alla costruzione che, però, verrà realizzata da un terzo legato al venditore con un contratto (ad es. ap-palto).La caratteristica principale, in base alla definizione legislativa, è quella per cui deve trattarsi di un operatore professionale, che agisca nell’esercizio di un impresa quindi anche ad esempio un’agenzia immobiliare.Per acquirente poi la nuova disciplina non intende chiunque ma solo una persona fisica.
Il presupposto oggettivo è che deve trattarsi di “immobile da costruire” ossia di immobile per il quale il permesso di costruire sia già stato richiesto, ma che sia ancora da edificare (condizione fondamentale) o per il quale la costruzione non risulti essere stata ultimata essendoin uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
In presenza dei suddetti presupposti il D.Lgs 122/2005 prevede a favore dell’acquirente una serie di garanzie fra le quali l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente stesso una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere perl’acquisto dell’immobile da costruire.Tale polizza fideiussoria deve essere rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato e dovrà garantire al compratorenon solo la restituzione delle somme versate ma anche il valore di ogni altro corrispettivoversato al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una “situazione di crisi” ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazioneall’immobile oggetto del contratto, oppure a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.Nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione la legge prevede espressamente la nullità del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente.La seconda garanzia per l’acquirente è rappresentata dal fatto che il costruttore è tenuto a consegnare allo stesso una polizza assicurativa indennitaria dell’immobile contro i vizi e difetti di costruzione.Tale assicurazione è finalizzata alla copertura dei danni materiali e diretti dell’immobile,compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto il costruttore ai sensi dell’art.1669 del codice civile,che dovessero manifestarsi nel termine di dieci anni decorrenti dalla data di ultimazione dei lavori; di questo argomento ci occuperemo, però, più approfonditamente nel capitolo relativo alla “Responsabilità e garanzie per vizi e difetti dell’immobile”.La terza ed ultima garanzia per l’acquirente è l’obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto “minimo” obbligatorio fissato dal legislatore.La norma distingue fra elementi che devono essere contenuti nel contratto preliminare come ad esempio la descrizione dell’immobile e delle sue eventuali pertinenze, eventuali atti d’obbligo stipulati per l’ottenimento della concessione edilizia, tempistica massima di esecuzione dei lavori ecc. ed elementi che devono essere allegati allo stesso come il capitolato egli elaborati del progetto.L’immobile come già accennato per poter usufruire delle suddette garanzie si deve trovare in uno stadio di costruzione che si colloca tra due momenti:
a) dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio abitativo ( purché tale richiesta sia successivaalla data del 21 luglio 2005, data di entrata in vigore della normativa);
b) prima del completamento delle finiture, quando cioè non è ancora possibile chiedereil rilascio del certificato di agibilità.Di conseguenza sono esclusi dalla normativa di tutela:
1) i contratti riguardanti immobili per i quali il progetto edificatorio sia stato solo predi-sposto dal costruttore/venditore ma non sia stato ancora presentato ai competenti uffici comunali;
2) i contratti riguardanti immobili per i quali sia stato già richiesto il rilascio dell’agibilità in quanto già completati delle finiture.È frequente l’ipotesi che per l’acquisto di abitazione ci si rivolga direttamente alla ditta costruttrice, la quale offre la possibilità di acquistare una casa “su misura” poiché in fase diprogetto è possibile personalizzare spazi e finiture da parte dell’acquirente.Se in questa situazione nulla cambia dal punto di vista dell’iter per l’acquisto rispetto ad una normale transazione tra privati, rilevanti differenze emergono per quanto riguarda legaranzie prestate.
Fonte: https://www.pg.camcom.gov.it