1) Documenti relativi ai soggetti
Documenti di identità (permesso di soggiorno per i cittadini extracomunitari) e C.F. e certificato di libertà di stato o estratto per riassunto dell’atto di matrimonio: sarà così più facile l’inserimento di dati precisi nell’atto e la verifica del regime patrimoniale dei coniugi, spesso indispensabile per una corretta intestazione dei beni.
2) Documenti relativi agli atti precedenti.
Il precedente atto di acquisto del bene oggetto della compravendita (può essere costituito da un atto di compravendita, da donazione oppure da denuncia di successione) per verificare pattuizioni particolari da riportare nell’atto e per avere un punto di partenza per i controlli ipocatastali.
Copia del regolamento condominiale in caso di vendite in condominio.
Le eventuali convenzioni edilizie: non sempre il loro testo integrale risulta in conservatoria.
3) Documenti relativi agli immobili.
Planimetria catastale ( raffigurazione grafica degli immobili come risultante al catasto):la planimetria deve corrispondere allo stato attuale dell’immobile.
Per gli immobili costruiti dopo il 1° settembre 1967: titoli abilitativi alla costruzione: licenze, DIA, permesso di costruire, varianti, condoni, abitabilità e agibilità, progetti allegati a dette concessioni.
Esse sono particolarmente rilevanti perché, l’esistenza di abusi comporta sanzioni, da lievi ammende fino a multe elevate e obbligo di demolizione incaso di abusi totali (case costruite senza licenza o gravi difformità eseguite rispetto al progetto originario).Per gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 non bisogna invece allegare alcun documento perché è sufficiente la dichiarazione del venditore che, sotto la sua responsabilità attesta, appunto che le opere di costruzione dell’immobile sono iniziate prima della suddetta data e che successivamente non sono state apportate modifiche che richiedessero provvedimenti autorizzativi.
Dal 25 giugno 2008 (DL 112/2008 e L. 133 /2008 il venditore non ha più l’obbligo in sede di rogito di rilasciare e consegnare all’acquirente la Dichiarazionee garanzia di conformità degli impianti nonché la documentazione con cui i tecnici abilitati attestano tale conformità, invece, dal 1° luglio è scattato l’obbligo per i venditori di immobili di consegnare ai compratori al momento del rogito, oppure anche successivamente previo accordo tra le parti non essendo ciò previsto a pena di nullità del contrattodi vendita, l’attestato di certificazione energetica (ACE) dell’immobile compravenduto.
La consegna dell’ACE può essere sostituita, per gli immobili di superficieutile inferiore o uguale ai 1000 mq da un’autodichiarazione (non necessariamente contenutanell’atto traslativo) in cui il proprietario afferma che l’edificio è di classe energetica G e chei costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti.
4) Pagamenti.
Estremi di mezzi di pagamento (assegni, bonifici) con cui è stato pagato il prezzo e, se del caso, la provvigione.
Le nuove “norme antiriciclaggio Bersani” stabiliscono, per gli atti stipulati a partire dal 6luglio 2006, l’obbligo di indicare, nei rogiti di compravendita immobiliare mediante un’ap-posita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà le modalità analitiche di pagamento del corrispettivo. La norma riguarda sia i versamenti effettuati a titolo di acconto o di caparra confirmatoria che i pagamenti a saldo in sede di rogito, ma non quelli che siano dovuti posteriormente al rogito.
Sempre a partire dal 6 luglio 2006 vi è l’obbligo dei contraenti di dichiarare mediante un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà se nella conclusione dell’affare vi è stato l’intervento di un mediatore. In caso affermativo, occorrerà dichiarare l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione e le modalità analitiche di pagamento della stessa, oltre i dati identificativi del mediatore con l’indicazione del numero di partita IVA e del codice fiscale.
Bisogna quindi ricordarsi di fare sempre una fotocopia di tutti gli assegni che vengono consegnati al venditore ad alla agenzia e di compilarli in tutte le loro parti non dimenticando mai data e luogo di emissione, che spesso vengono lasciate in bianco; inoltre gli assegni di importo superiori a 12.500,00 devono recare la clausola “NON TRASFERIBILE”.
Una questione assai delicata è quella “del prezzo da dichiarare” nell’atto di compravendita.
Fino alla legge 248/2006 la pratica era stata quella di dichiarare nei rogiti prezzi inferiori a quelli pattuiti ma di poco superiori al cosiddetto “parametro fiscale” per evitare accertamenti da parte degli Uffici Catastali.Tale pratica non è, però, più possibile per le modifiche previste dalla suddetta legge che, tra l’altro, ha introdotto il cosiddetto sistema “del prezzo valore” che esamineremo nel capitolo relativo agli aspetti fiscali della compravendita.
Fonte: https://www.pg.camcom.gov.it